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深圳“731”新政一周年:近兩年置業的多數購房者在虧錢

第一財經 2019-08-06 17:35:59

深圳房價已近30個月沒有上漲了,微跌成為新常態。今年4月24日之后,深圳官方更是不再更新房價信息,一些高價盤可擇機入市了。房價或會有結構性的上漲,但依靠房地產賺錢的日子短期內不復歸來了。

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圖片來源:攝圖網

2016年10月,一輪新的調控政策空襲深圳樓市,沸騰的市場瞬間降溫,此后2018年初“三價合一”落地,再到2018年中的“731新政”。調控織就的網把深圳樓市嚴絲合縫地罩住。

深圳房價已近30個月沒有上漲了,微跌成為新常態。今年4月24日之后,深圳官方更是不再更新房價信息,一些高價盤可擇機入市了。房價或會有結構性的上漲,但依靠房地產賺錢的日子短期內不復歸來了。

以“731新政”為界線,截取前后一年的區間中,追蹤個盤表現的有心人士可明顯發現,深圳多個盤價格均有所下跌,5%的跌幅并不罕見,上漲者漲幅大概在1-10%之間,極個別者能達20%。但這種漲幅不算樂觀,算上各種稅費,按揭的資金成本,中介等交易費用,以持有兩年粗略估算,漲幅不達40%都算虧。

過去多年,社會賺錢思維多停留在“買房”一事上,也習慣期待調控過后便是放松調控。而近期中央提出,“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”澆滅了這種期待。“夜壺論”休矣,亟待上車的人總算可以安下心來踏實工作存錢了。

新房成交穩定

留給房企們、投資者豪賭深圳的空間,已經不多了。仍在執行中的“731新政”像一道大型關閘,鎖住流動性也鎖住了炒作空間。

在2016年10月全國調控大潮的基礎上,2018年初深圳“三價合一”落地,再到2018年中,“731新政”出臺,這是深圳樓市調控的升級版,條文包括暫停企事業單位、社會組織等法人單位購房;商務公寓一律只租不售且不得改變用途;新購買的商務公寓,5年限售;居民家庭新購買商品住房的3年限售,即使是離婚買房都要執行差異化信貸政策。

投資投機的所有漏洞均被堵上,市場將其視為大殺器。轉眼,“731新政”執行已滿周年,除了今年6月那場驚動全國的土拍盛宴外,深圳樓市平靜如水。

回溯當初,“731新政”落地后,深圳市場交易量明顯下滑。深圳貝殼研究院數據顯示,“731”新政之后,第三季度深圳新房成交均價出現連續小幅下跌,到四季度成交量環比下降了35%。

同時,房貸利率居高不下。2018年7月,深圳的首套房貸利率執行上浮15%的標準,二套房貸利率上浮20%。

隨著時間消化,12月,深圳首套房貸利率調整,從上浮15%下調至上浮10%。在房貸利率下調的背景下,深圳西部兩大剛需盤入市,因價格相對較低(均價4萬出頭),去化率較高,深圳樓市局部回暖。

市場熱度延續到2019年的第一季度。3月開始,深圳住房個貸利率再度下調,普遍從上浮10%下調到上浮5%,眾多因素作用下,成就一個樓市小陽春。

深圳中原數據顯示,從1月開始,市場氛圍變暖,成交逐步回升,至3月份到達頂峰。3月,深圳新房市場共成交5365套商品房,不論是比2019年2月還是2018年3月,都是大幅增長,其中環比上升181.6%。

二手房方面,3月,深圳二手住宅共成交4551套,環比上升127.9%;4月,成交7570套,環比上升66.3%,終于突破5000套的月成交量,創下2016年10月以來新高。

但好景不長,3、4月過后,樓市成交迅速回落。2019年上半年,深圳新房住宅共成交17681套,同比上升38.1%,成交172.05萬平,同比增加33.5%;二手住宅共成交31160套,面積約256.4萬平,套數和面積分別較2018年上半年下滑7.5和7.4%。

踏入7月,深圳新房住宅成交3629套,環比上升3.51%;二手住宅成交7048套,環比上升21.6%,終于止跌回升,重回七千套以上。

總體而言,從成交量角度來看,“731”新政一年中,樓市成交有起有落,但終難回到2016年四季度前的水平。

最高漲三成

今年7月,深圳購房者突然發現,在主管部門的官網上,已查詢不到深圳新房的價格水平。最近一次更新在4月24日,深圳新房成交均價為52104元/平方米。

新房價格極易受成交結構影響,一旦有高價盤入市,即能較大幅度拉高當月均價,而剛需盤入市又會將均價拉低。

對此,深圳市住建局表示,由于城市市場規模有限,成交價格水平易受結構性影響,為了更準確地反映市場運行情況,在做好房地產預售項目“一房一價”價格公示的基礎上,將不再公布匯總后的成交金額及均價信息。

二手價格是當前觀察評價市場價格最為有效的窗口。2019年7月,深圳中原監測得的深圳二手住宅成交均價為52319元/平方米,這個數據在今年3月時為53269元/平,基本保持平穩。

若長期追蹤三級市場,可發現深圳樓市片區分化,片區中個盤分化趨勢愈加明顯。

以今年上半年為例,南山依舊為均價最高的區域,均價達86343元/平方米,龍崗成為了上半年均價最低的區域,為39720元/平方米。深圳各區漲跌不一,漲幅最大的為南山區,上漲3.89%,其次是福田上漲了1.73%;僅龍崗區出現小幅下跌,為-1.04%。

新政前后,購房者心態變化更多體現在個盤上。

深圳中原監測數據顯示,寶安區40個成交量較大的代表性樓盤中,以2018年7月31日為界,前一年(2017年8月1日-2018年7月31日)和后一年(2018年8月1日-2019年8月1日)的價格變化并不大。漲幅最高的領航里程花園,在新政前的成交均價為48960元/平方米,新政后的成交均價為55147元/平方米,漲幅僅為11.22%。

與此同時,寶安區桃源盛世花園全區跌幅最大,但兩年間的跌幅也僅為3.86%。在11.22%和-3.86%之間,分布著大量漲跌幅在1%以內的樓盤。

南山區,現代城華庭的漲幅全區最高,為22.79%,其次是觀海臺花園,漲幅為15.17%;跌幅最大的是深物業前海港灣花園,下跌4.07%。

近年來,深圳西部,受深圳前海蛇口自貿區輻射、大空港等多重規劃利好,是購房者置業的首選地,但盡管如此,個盤表現也不過如此,最高漲兩成。

而福田區漲幅最高的帝港海灣豪園,新政前成交均價為51079元/平方米,新政后是57924元/平方米,漲幅是11.82%。跌幅最大為四季山水花園二期,下跌3.9%。

龍華區,金碧世家上漲35.07%,是全市唯二均價漲幅超過3成的樓盤,另一個樓盤是龍崗區的國都花園,漲幅35.2%。這兩個區中,跌幅最大的是龍崗區的可園,但盡管如此,跌幅也只有4.95%。

如今的深圳,是一個新房成交量相對穩定,二手房價分化且漲跌幅有限的市場局面。

預期平穩

新政的執行過程,也是購房者信心和樓市觀的重建過程。

過去面對房價,都市人往往秉持奔跑之姿,工資漲幅跑不贏房價漲幅,是多年來購房者的焦慮來源,如今時移勢易。

國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖把目前這種想買買不來和想拋拋不出的市場形容為僵尸市,出現這種局面是由限購、限售、限漲、限跌等政策共同作用而成。但不意味著就是壞事。

正如前述,“731”新政前后一年,漲幅超過3成的樓盤寥寥可數,超過2成的樓盤也只在少數。以持有兩年時間計,算上房貸利息等資金持有成本,尤其是近兩年深圳首套房從基準上浮5%至15%,交易時的中介費以及各種稅費,深圳各區大多數近兩年買入的樓盤達不到盈利要求。

近兩年來,以高杠桿進入樓市的投資者要面臨滑鐵盧了,盡管市場上未有大規模的斷供潮,但有中介人士告訴第一財經,“當前,市場上的成交必須講誠意,想要房產較快賣出,除了降價沒有第二種途徑,而筍盤的背后通常是難再月供的投資者,或者有緊急資金需求的做生意人士。”

投資者的冬天恰好是剛需者的春天,撿漏的窗口到了,無論是剛需還是剛改,都有了更多準備時間。

2017年初,曉莉(化名)以480萬元的價格,在南山區購入一套小三房,目前其所在小區同樣戶型朝向的單元掛牌價只有495-500萬元,這尚且不算交易時買家還價導致的進一步下調。

曉莉原本的計劃是兩年后換房,把該小三房賣出,用盈利和新增存款換一套更大的房子。但是,“目前已經調整計劃,房子暫時賣不出去,除非我大降價,但即使以掛牌價賣出,還是會虧本。好在現在不著急換房,我們還可以多存兩年錢,慢慢看。”

近日,中央提出,“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。業內普遍認為,短期內,深圳樓市調控政策放松可能性較小。購房者預期普遍較為穩定。

對于深圳市場下半年表現,深圳中原總經理鄭叔倫認為,將是一個多變而膠著的市場。“政策面上有利好,也會有利空因素。多重消息匯聚下,市場上不去,也跌不下來,保持平穩走勢。”

相比大漲與大跌,平穩實屬最佳局面,預期穩定之下,市場正向更理性的方向發展。

與多數購房者相比,開發商的信心似乎更加充足。6月底的土拍盛宴,5宗宅地集中拍賣,吸引了全國30多家發展商參與,共舉牌三百多輪,此后廣州的奧園、北京的合昌先后宣布,把公司總部遷往深圳。只是對市場來說,房企的看多,影響并不如想象中大。

第一財經 陳淑貞

責編 徐豪

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