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這座西部城市曾被住建部“點名”預警 如今買房仍要“內定” 庫存去化周期僅4個多月

每日經濟新聞 2019-08-06 17:49:11

作為西部二線城市的南寧,因房價指數累計漲幅過快,今年5月曾被住建部“點名”警示。如今,南寧樓市表現如何?

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

“不內定、不團購,那你‘搶’到房的幾率是很小的。”近日,南寧多位地產中介人員都向《每日經濟新聞》記者表達了同樣觀點。盡管不久前南寧市120多家房地產企業被住建局等多部門聯合約談,但南寧市場因搶購帶來的各種“外收”風潮并沒有因此平息。

值得注意的是,南寧作為一個城鎮常住人口452萬人、城鎮化率62.4%、城鎮居民人均可支配收入3.5萬元(2018年數據)的西部二線城市,人口并未出現凈流入,但今年房價為何出現連續過快上漲?被住建部“點名”之后,南寧的各種“搶房”現象為何仍為平息?

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,“由于周邊海南省實行了非常嚴厲的全域限購,部分購房需求開始進入廣西和云南。一部分是認購濱海周邊房產的需求會逐漸進入到廣西市場,包括北海、防城港區域,南寧作為省會城市也會受到一定影響,需求上升。”

近一年來南寧二手房價格走勢  數據來源:安居客

價外款“禁而不止”

值得注意的是,進入2019年,南寧房價便打開了上升通道。

5月18日,住建部對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧等4個城市進行了預警提示。隨后的5月21日和6月10日,南寧市召開關于促進房地產市場健康穩定發展會議,研討房地產市場健康穩定發展存在的問題及解決措施。

因樓市精裝維權、亂收價外款、捂盤惜售等問題頻出,6月25日,南寧市城管綜合行政執法局和市住建局、市自然資源局、市場監督局聯合召開全市房地產開發企業教育約談會,首次約談全市120家房企,查找目前房地產銷售市場存在的問題,整治房地產市場捂盤惜售等亂象,加強房地產開發業主的安全主體責任。

近一年來南寧新房價格走勢 數據來源:安居客

如今一個多月過去,南寧部分在售樓盤置業顧問在接到咨詢電話時已明確表示:無外收、無綁定。但仍有一些樓盤置業顧問表示“要在看房選房階段詳細談這個問題”。

南寧市五象新區某在售樓盤,置業顧問在向《每日經濟新聞》記者談及“外收”問題時則謹慎了許多,“你們還是來現場選了房再談嘛,到時候會告訴你的,電話里不方便說。”

中介小談向記者道出了南寧樓市亂象背后的直接原因,“南寧樓盤現在有點供不應求,所以一些熱門的樓盤都是‘先付定金鎖定房號’。等一個月左右吧,預售證下來再簽合同。”

此外,小談還告訴記者,除了“內定”,部分樓盤還設有“團購費”,并且這些費用不會出現在購房發票上,只是以一份pos單作為付款憑證。

盡管有了一部分外收費或團購費,南寧市場供應仍然都是精裝修房。“南寧市場上精(裝)轉毛(坯)很少,開發商只能在精裝修上面賺錢,備案價低,這個差價總要補過來的。”小談說。

去化周期僅4.3個月 

據易居《中國百城庫存報告》數據,南寧市庫存消化周期僅4.3個月,與其他市場交易轉弱的城市形成了鮮明對比。

正是由于庫存的缺口,南寧成為不少房企緊盯的“價值洼地”。7月份,南寧市土地溢價率達到了34%,在全國受監測的40個城市中排名第6位。

2019年1~7月40城市累積土地出讓金與同比增速 數據來源:CRIC、易居研究院

對于房企紛紛看好南寧市場,嚴躍進認為:“從溢價率上來看,也說明了南寧土地的絕對成本并非特別高,但是很多企業看中省會城市的發展,而積極拿地。同樣的情況也包括北海,其基礎設施建設也比較好,會帶動土地價格的上升。”

從易居《40城土地快報》統計, 今年前7個月,南寧市土地出讓金累計319.3億元,同比增速88.1%。盡管與同類型城市如長沙、西安、大連等城市相比增速較快,但昆明土地出讓金累積增速達到165.4%,北海更是高達364.5%。在這三個同屬于海南購房需求可能流入的城市中,南寧的表現顯然還落后于昆明與北海。

在5月份被住建部點名預警后,6月份南寧房價應聲回落。據克而瑞《2019年6月南寧市場月報》,6月南寧市商品住宅均價11542元/平方米,環比下降2.58%。但整體市場供求量均仍然大幅提升。6月南寧市商品住宅新增供應111.10萬平方米,環比上升14.2%;成交104.71萬平方米,環比上升18.79%。

據搜狐焦點統計,8月份南寧樓市預計有20多個樓盤推出,包括9個純新盤,其中不乏世茂、融創等知名房企開發的新樓盤項目。而在剛剛過去的一周(7月29日~8月4日),南寧樓市熱度急速回升,商品房成交3963套,較前一周環比上漲61.16%,成交面積25.4萬平方米,環比上漲33.7%。

“這類城市成長性很強,為什么呢?由于過去城鎮化率不太高,在持續發展過程中對市場的需求能夠進一步釋放,因而具備上漲動力。近期房價走勢會相對平穩,后續肯定會有些反彈。尤其是當基建完成、包括海南的一部分需求進入,可能會給這些城市帶來一定的影響。” 嚴躍進表示,“三季度政策稍微收緊,不排除會對部分中介機構、銷售秩序進行管控。”

(鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號meikedichan)

封面圖片來源:攝圖網

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