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“千億新軍”正榮的成長煩惱:一邊踩剎車,一邊頻融資

每日經濟新聞 2019-08-05 14:21:49

作為“千億新軍”的正榮地產,今上半年銷售額增幅明顯減慢,而融資動作則不斷。

每經記者 劉柏    每經編輯 魏文藝    

7月30日深夜,正榮地產(06158,HK)公告,宣布完成“先舊后新”配售2.44億股份,每股配售價4.95港元,融資11.99億港元。本次配售股占擴大后已發行股本約5.60%。

值得注意的是,本次配售計劃早在7月21日深夜已公告。從公告次日(7月22日)以來的10個交易日中,正榮股價有8個交易日下跌,8月2日股價下探至4.49港元,逼近上市以來低點。

一位不愿具名的地產分析師向《每日經濟新聞》記者表示,“股價持續下跌說明投資者的市場信心不足,對其銷售數據和投資數據有顧慮;很關鍵的一點是,如果企業沒有太好的業績成長計劃,其股價就會處于相對疲軟狀態。此外,7月30日中央政治局會議精神,表明地產調控政策放松的可能性不大,對內房股股價也有一定影響。”


圖片來源:攝圖網

“千億”之后銷售增速放緩

從“百億”到“千億”,正榮地產走得順風又順水。

上市18個月以來,在房企銷售業績排行榜上,正榮幾乎次次穩坐TOP20。在中指研究院近日公布的《2019年1-7月中國房地產企業銷售業績》中,正榮以銷售額820.1億元、權益銷售額423.5億元分別位居第20和第31位。

2018年可謂正榮地產的高光時刻:年初登陸港交所,年末即躋身“千億陣營”。但邁入“千億”之后,風頭正勁的正榮突然踩下了“急剎車”。

記者注意到,2018年上半年正榮的合約銷售額同比增幅曾達到170.3%,但在2019年卻僅僅為0.82%;今年上半年正榮586.07億元銷售額與2018年同期的581億元幾乎持平。而正榮大刀闊斧的構架調整也自去年下半年展開。

對此,正榮地產向《每日經濟新聞》記者表示,“經歷過2013~2015年的擴張期,2016~2018的升級期之后,將2019~2021的新三年設定為‘高質量發展期’”“公司立足“改善大師”定位,以客戶為導向,還將注重自身產品力和服務力的不斷提升,通過創造更高質量的生活價值,來實現企業的更高質量發展。今年正榮將銷售目標定為1300億元,預期大概率提前完成年度指標”。

與此同時,今年前7個月正榮新增貨值也同比減少。

根據億翰智庫《2019年1-7月新增貨值排行榜》,正榮地產新增貨值582.2億元,還不到2018年同期新增貨值1309.9億元的一半。

也許正榮主動收縮并非壞事。某研究機構資深分析人士向記者表示,“在市場預期下行的背景下,企業必然要做出適應當前市場發展趨勢和規律的戰略決策,而不是逆勢而為。對企業而言,發展速度降下來、杠桿去一去,可能會更加穩健和健康。”

但同時,亦有多位分析師告訴《每日經濟新聞》記者,在大環境偏緊的情況下,對于企業完成銷售目標是不利的。

今年融資總額已達百億元

通常情況下,房企放緩擴張速度有利于緩解資金壓力。

然而記者發現,正榮在今年上半年卻加大了融資步伐。僅僅2019年一季度,正榮發行的美元優先票據已達10億美元。隨之而來的還有6月份發行的2億美元永續債,7月份獲得的1.2億美元銀團貸款,以及本次凈籌的11.99億港元股份配售,總計折合約100億元人民幣。

據《每日經濟新聞》記者統計,2018年4月至11月,正榮共融資6次,加上當年1月16日在港上市融資的32.85億元,2018年全年正榮的融資總額僅為120多億元。

但從年報業來看,正榮似乎“不差錢”。截至2018年,正榮地產的凈資產負債率從2017年的183.2%降至2018年的74%,已處于行業平均負債水平之下。

作為一家正在高速發展的房企,74%的凈資產負債率實屬非常亮眼的成績,但這是否意味著財務狀況的明顯改善?

國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖并不這么認為,他向《每日經濟新聞》記者指出,“需要厘清一個概念,中國的地產公司,看‘凈資產負債率’往往是被誤導的,要看整體負債。為什么呢?目前銀行根本不會給地產公司發放長期貸款,由于各種因素,企業能夠正式從銀行獲得流動貸款的機會較小,更多的是其他風險更高的負債,看凈負債肯定是覺得他安全。”

同時,有業內人士指出,目前一些上市房企為了美化企業負債表,會選擇借永續債。永續債不計入負債科目,不會增加企業的負債率。但永續債的惡果是,債息普遍很高,會吞噬企業過多利潤。此種現象可以從財報的利潤表和現金流量表一窺端倪。

大幅舉債背后:利潤與現金流背離

中指研究院最新報告顯示,今年前7個月,正榮拿地金額為221億元(排在第26位),比2018年同期的279億元略低。

拿地放緩是戰略調整還是資金不足呢?對此,黃立沖認為,“一個比較大的問題,是經營性現金流不足。”

年報顯示,2018年,正榮地產實現營業收入264.5億元,凈利潤約22.33億元。雖然有總量頗豐的利潤,但當年的經營性現金流卻是負數,為-26.64億元。再看2017年,正榮的經營性現金流為-42.39億元。記者查閱企業財報中的綜合性現金流量表發現,2018年正榮地產已付利息為34.98億元,較上一年度增加了7.75億元。

資料來源:正榮地產2018年年報綜合現金流量表

“債務利息成本過于沉重,導致經營性現金流長期為負。所以業務經營本身不能夠帶來良性循環。由于付利息負擔沉重,其實早已經把經營性現金流‘吃光’了?;诖朔N考慮,企業必須要不斷通過融資和增加債務來支持近期現金流的復蘇。”黃立沖分析認為。

“其實企業應該在降低自己的負債的同時,還要減少利息成本。”黃立沖表示,正榮最近這一融資總額達11.9億港元的配售,實際上才是正真實現既融資又降低融資成本的有力之舉。

但同時,配售股可能會稀釋大股東的股份?!睹咳战洕侣劇酚浾卟殚喺龢s主要股東的持股比例發現,實際控制人歐宗榮的持股比例仍比較高??梢?,正榮用股權融資仍有一定回旋余地。

(鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號meikedichan)

封面圖片來源:攝圖網

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